导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了好好记住我在你体内的感觉全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破好好记住我在你体内的感觉旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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