导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读g>至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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