万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志(茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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