导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(sh形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字ǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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