导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思