“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现(xiàn)像过去(qù)十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集(jí)团合(hé)伙人、首席(xí)经(jīng)济学家(jiā)洪灏(hào)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了(le)最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前(qián)没有(yǒu)踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来源(yuán)来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一(yī)下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无(wú)论是(shì)在销售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资(zī)本市场表(biǎo)现(xiàn)相对(duì)较好，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民(mín)营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是(shì)不是行业内(nèi)的最(zuì)低水(shuǐ)平(píng)；利(lì)润率是不是行(xíng)业内(nèi)最(zuì)高的(de)；融资成本(běn)是(shì)否是(shì)行业内(nèi)最低的(de)；建安(ān)成本(běn)是否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上(shàng)述(shù)条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷(yí)等(děng)国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳(wěn)健特色(sè)的国央(yāng)企房企，其(qí)财(cái)务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要(yào)，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉(jué)到(dào)机会来了(le)，其开始(shǐ)在(zài)一(yī)线城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新购入(rù)地块也(yě)实(shí)现了快速(sù)的开盘利用(yòng)率，预(yù)计今年(nián)会有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就(jiù)符(fú)合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本(běn)身储备了(le)很多弹药(yào)，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在一线城市(shì)，另外一半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二(èr)线和(hé)二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出(chū)手，但出(chū)手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心(xīn)，如(rú)果(guǒ)负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业(yè)的(de)复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债率提(tí)高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极(jí)的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负(fù)债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间(jiān)，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置(zhì)地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)在践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央(yāng)企与民营(yíng)房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确(què)实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本更低，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自(zì)然(rán)而(ér)然(rán)就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民营房企同样受到(dào)机构(gòu)的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年(nián)一季(jì)报(bào)，滨江(jiāng)集团的十大流通股(gǔ)东中(zhōng)新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵活(huó)配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公司的(de)几只产品合计(jì)持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存(cún)在(zài)一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年(nián)时(shí)间，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房企(qǐ)的(de)滨(bīn)江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都(dōu)表现了(le)较强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七成营(yíng)收来(lái)自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳居杭州房(fáng)企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的较突出(chū)表现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集(jí)团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zà倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例i)下游家纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产产业链上的(de)中(zhōng)游环(huán)节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房地产(chǎn)开发环节(jié)与(yǔ)上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地产行业在进(jìn)入存量房时(shí)代，所以对(duì)地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点，在(zài)新(xīn)房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费(fèi)的增长却一直都很好。对(duì)于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛(sài)道(dào)龙头年(nián)内表(biǎo)现(xiàn)的(de)统计，目前暂居(jū)前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它们分别(bié)是(shì)富安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股(gǔ)早(zǎo)已成为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公(gōng)募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值(zhí)和私(sī)募的(de)明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓的房地(dì)产产业链股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而(ér)言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家居(jū)板(bǎn)块也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块(kuài)中(zhōng)年内表现(xiàn)最(zuì)好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一季报(bào)中他(tā)管理(lǐ)的广(guǎng)发策略(lüè)优选和(hé)广发安(ān)宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公(gōng)募。有意思(sī)的是，他似乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的(de)情(qíng)有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下(xià)游(yóu)的物(wù)业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前(qián)述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希(xī)望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的(de)绿城(chéng)服务(wù)为例(lì)，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到期之后(hòu)，经(jīng)过两三轮合(hé)同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固(gù)定人(rén)员成本的(de)年度(dù)增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好的服务(wù)是有关(guān)系的。”他(tā)进(jìn)一步(bù)强调。

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