饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住(河北保定技校排名，保定技校前十名zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中河北保定技校排名，保定技校前十名介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yò河北保定技校排名，保定技校前十名ng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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