5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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