文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。<红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编/p>

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编