5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗)算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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