近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告20冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗22 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生(shēng冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗)现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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