OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活跃度(忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义dù)的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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