近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子lt="密集分钱了！这(zhè)几点(diǎn)要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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