文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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