近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。<无法企及是什么意思，不可企及是什么意思/p>

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì无法企及是什么意思，不可企及是什么意思)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài无法企及是什么意思，不可企及是什么意思)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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