文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款，如km是公里吗，1km等于多少公里果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建km是公里吗，1km等于多少公里物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

km是公里吗，1km等于多少公里　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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