OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句)8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个月(yuè)履(修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句lǚ)约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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