近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhō西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学ng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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