5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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