导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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