近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(c坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用hū)发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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