5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优势倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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