近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出831143是什么意思高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负831143是什么意思责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评(pín831143是什么意思g)估(gū)项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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