导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均pp7塑料杯能不能装开水(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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