万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限拙荆是什么意思，拙荆是什么意思公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(r拙荆是什么意思，拙荆是什么意思óng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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