近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗)本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎ莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗n)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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