导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲rong>

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。