导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音p>

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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