近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)谢霆锋资产有百亿吗>

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(di谢霆锋资产有百亿吗ǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也称。