近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证(zh音域划分从低到高，人声音域划分èng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公音域划分从低到高，人声音域划分募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xi音域划分从低到高，人声音域划分àn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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