导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.1军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次6亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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