近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(凝神静气的意思 凝神静气是成语吗shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)凝神静气的意思 凝神静气是成语吗观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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