文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(campus是什么意思 campus是国誉吗rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后campus是什么意思 campus是国誉吗，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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