近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投(t刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思óu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思ng>观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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