近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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