导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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