5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一里地等于多少米 一里地等于多少公里一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(一里地等于多少米 一里地等于多少公里zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此一里地等于多少米 一里地等于多少公里带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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