近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gō河北保定技校排名，保定技校前十名ng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REI河北保定技校排名，保定技校前十名Ts二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)河北保定技校排名，保定技校前十名投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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