近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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