导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shxl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤ù)分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéxl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤ng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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