近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么的资产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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