5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有(1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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