近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REIT世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空s项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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