近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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