近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quá酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围n)项目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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