5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人p>

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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