万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨三公里是多少米，三公里是多少米回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫三公里是多少米，三公里是多少米华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　三公里是多少米，三公里是多少米　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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