近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆四月的小说集，四月的小说好看吗续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较四月的小说集，四月的小说好看吗低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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