5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公(g学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思ōng)司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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