饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星)高于市(shì)场平均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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